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2005年，毫无疑义是“中国房地产业的降温年”。政府毫不手软地打压房价，其目的不在摧毁中国房地产业。恰恰相反，中国政府正是防止房地产市场乃至中国经济的大起大落，释放这些年来过热的中国房地产市场所积累的风险和危机。中央政府是在小心翼翼地，如同母亲对婴儿般地保护、爱护、呵护中国房地产业。
5月17日，温家宝总理在专报信息“国务院办公厅转发七部委意见引发社会关注”上批示： 培炎同志： 调控房地产市场，稳定住房价格，是一项复杂而艰巨的工作。建设部等有关部门要深入了解房地产建设、市场、价格情况和各方面的反映，及时做出正确的分析和判断，全面贯彻国务院对房地产市场进行宏观调控的指导思想和政策措施。各地情况不同，要注意分类指导，发挥地方政府作用。以上意见请你考虑，并统筹安排部署。5月28日，温总理对互联网信息择要“近期各地房价变动情况”批示： 光焘同志： 稳定住房价格涉及群众利益和房地产市场健康有序发展，建设部要把这项工作作为重点，与地方和有关部门相互配合，深入调查研究，掌握真实情况，全面贯彻国务院各项政策措施，切实做好引导和调控工作。在年底召开的国务院经济形势分析会上，谈到房地产市场调控工作，温家宝总理强调了两个坚定不移： 坚定不移地贯彻落实国务院已经出台的政策措施，着力解决当前房地产领域存在的突出问题；坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促使房地产市场持续健康发展。
再让我们听听曾培炎副总理在8月12日召开的房地产市场形势座谈会上的讲话，他说： 房地产是国民经济的重要支柱产业，可能在很长一段时间要靠它拉动经济。近几年房地产市场出现一定程度的过热有房地产本身的问题，有拆迁带来的问题，但也有老百姓需要改善住房的正常需求。要促进房地产市场的健康发展，不要出现大起大落。大起大落会引发很多问题，对老百姓也不利，很多人买了房子，跌价后都套进去。因此，我们不是打压市场，而是针对性很强的调控。建设部部长汪光焘2005年很少在媒体面前讲话。但恰恰是在这一年，中央政府对房地产的调控举措一浪高过一浪。外人很难知道面对房地产市场的风风雨雨，这位高官的悲喜。而诸多开发商们的悲喜，汪光焘却不会看不到。他希望在当前形势下，骨干开发企业要倍加珍惜多年来培育起来的房地产市场，正确对待宏观调控。只有解决好当前市场中存在的问题，才可能创造好的市场环境，房地产市场才有可能朝着更加健康的方向持续发展。
但是，汪光焘还是流露出了他的不满，他对少数房地产开发商提出善意的批评。8月，房地产新政后的房地产市场正处于胶着期。在一次与房地产开发企业负责人座谈时，汪光焘说，不少开发商还在观望，对房价不愿降，甚至有的仍在囤积土地。他们有的不愿建普通商品房，盲目追求过高利润；有的甚至公开曲解中央调控政策，借助个别媒体误导消费者。他强调，房地产开发企业要从维护国家利益的角度，正确认识国家对房地产市场调控的意义。没有国家利益，就没有房地产开发企业的发展。
作为主管房地产行业的政府最高官员，汪光焘对房地产商们的批评实属正常。但我们不难发现，国家一部之长用词之谨慎、语调之平稳、态度之温和在以往也并不多见。这无疑表明了决策层对房地产业的百般关爱。打压不是调控的目的，调控是为了这个行业今后能走得更加稳健。
决策层的良苦用心，还是没有得到众多房地产开发商的会意。相信你一定会记得当年开发商的兴奋和老百姓的愤怒。遗憾的是，直到今天，人们对房地产业的情绪，并无明显改变。
资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分集中在房地产领域。从2002年第一版《中国十大暴利行业》，到2004年第三版《中国十大暴利行业》，中国的房地产业已一连三年蝉联《中国十大暴利行业》之首。此后尽管不断有房地产业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2005年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的名流还是多达35名。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造成了房地产集团的团体意识和集体行动能力。
每当政府出台一项政策、发布一个报告，房地产商们就闻风而动，轻则在媒体上公开批评，重则上言国务院。
2005年6月5日，是地方政府开始实施七部委新政的第一个星期天，30位“中城联盟”成员的房地产企业老总从全国各地匆匆赶到深圳，齐聚在万科建筑研究中心的大会议室。万科在此次会议上以经验交流的方式向到会的联盟成员介绍了《万科集团对5·11文件的解读》报告，随后在银幕上打出了“共度风雨守候彩虹——如何应对宏观调控”，黑底红字标题表达了此次会议的主题。显然，此次会议就是探讨“当前形势与对策”。
值得注意的是，为应对政策，在加入口舌之争的热闹背后，更多的开发商选择了具有实际意义的捂盘提价。而在一年一度的房地产盛会“住交会”上，开发商亦表现出了很强的群体性脉动。潘石屹就表示：“宏观调控越是严厉，这个行业的人越是要聚一聚，互相打探点消息壮壮胆。”在对“住交会”的报道中，部分媒体上更是打出了“开发商结成涨价联盟”的字眼。
除了言论上的一致外，“中城联盟”在行动上也表现出高度的统一和协调。一些在当年6月中旬试水开盘的新项目，销售价格几乎与此前的计划开盘价格没有太多的差别。尤其是本来在销售情况不是很好的情况下，依旧逆势开盘。原因很简单，就是为了烘托整个楼市依旧火热的局面。有了多个楼盘火爆开盘的局面，购房者就会相信北京的楼市依然“供不应求”。
从表面上看，京城楼市风光依旧，照样开盘、剪彩，活动不减，好像中央政府宏观调控政策对市场的影响并不大。“利益是相同的，所以行动就是默契的。不管是唱衰唱高，还是联手抬价，房地产商要维护的就是他们认为并且让很多人也认为合理的市场现状。”一位业内人士认为，开发商在2005年中齐声唱和的表现，是“有约而同”的。
一边是政府控制房价的坚定决心，一边是开发商抱团应对，行至年中，处于夹缝中的购房者则更多是选择持币待购和观望。
据《中国青年报》的一项调查显示，当时在北京、上海、深圳、广州四城市的居民中，近六成的居民认为房价目前的上涨势头将会得到遏制，近七成的人倾向于持币待购。
新政的短期影响很明显，市场已转为观望。
在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融，部分学者、专家火上浇油的言论更让众多购房者为随后两年飙升的房价付出了不菲的代价。
“上海房价应该下跌50％，北京应该下跌30％。”一直认为中国的房地产市场存在泡沫的经济学家易宪容发出了如此惊人的判断。
“这就好像是供给一条路，需求一条路，从政府来说，应该是负责调控供给和需求的，现在是所有的政策都出台，实际上相当于十字路口，四面都是红灯。我认为目前是处在这样的时期。”这是全国工商联房地产商会会长聂梅生当时的言论。
现实让持币待购的购房者们又一次大跌眼镜。
房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，售楼处热闹拥挤的场面再现，应接不暇的放量和成交让人从愕然到哗然，从唏嘘到躁动。北京市建委等部门发布的《北京市2005年1—7月房地产市场运行数据》就曾表明： 1—7月，北京市商品期房平均价格为7308元/平方米，同比上涨了1312元/平方米，涨幅为21。9％。而这正打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。
2005年下半年，房价继续持续上涨。全国35个大中城市第四季度房屋销售价格同比涨幅为10。8％。
“现在看来，对当年政策出台是否需要反思的答案是肯定的。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立回顾说，楼市的调控不能单纯依靠人民运动式的行政手段，更要发挥市场内在的力量。
2005年政策在后来的调控中屡次被提及，说明其存在的合理性，但关键是执行和落实。政策失效的原因更多是因为地方政府在GDP政绩观的指导下，对中央政策的懈怠以及房地产业界业已形成的利益群体和强势话语权。
2005年的宏观调控大戏从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给房地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。
自2002年以来，国内房地产是否存在泡沫之争从来就没有停止过。到了2005年末，泡沫争论更是狼烟四起，莫衷一是。在房地产网站论坛中，有两个对立的人最受关注： 一个是和声一片的易宪容，一位则是骂声不止的任志强。
易宪容，江西人，中国社科院金融发展与金融制度研究室主任。2004年7月底，这个说话带有浓厚家乡口音的金融研究员，以一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章，对中国的房地产市场发出尖锐质问，震惊社会各界，在全国范围内引发了一场关于房地产业是否存在泡沫的激烈争论。这篇文章把易宪容推上了风口浪尖。他的频繁发言伴随着一路蹿升的房价，不断在房地产市场掀起浪花。2005年，易宪容是中国房地产新闻中出现次数最多的学者名字之一，也是争议最大的红人之一。
从此，他成了一位堂吉珂德式的斗士与勇士，成为专门和开发商对着干的经济学家。他总是以各式评论为广大民众说话，敢于直面强势开发商而体恤弱势购房人，被一些媒体称为“房地产平民代言人”。
任志强，华远集团当家人。宏观调控以来，他曾发表数篇文章为房地产商辩护。“语不惊人死不休”一向是任志强的风格，他经常放出一些让人尤其是买不起房的人恨得牙痒的言论，例如“房地产就应该暴利”、“开发商只给富人建房”、“我没责任给穷人盖房”等。故此，任志强在业界得名“任大炮”，甚至有人视他为“人民公敌”。但他也被称为“最敢说实话的开发商”，在他的博客留言里，赞许和肯定的评价也并不鲜见。
他从来不顾批评，一定要表达自己的意见，只要他认为正确的就要坚持，不管面对的是公众还是领导，言语中传递的总是“我丝毫没有错”的信息。某报一位采访过他的记者曾写到，“他身上透出与年纪、阅历不相称的孩子气。较真时将眼镜推到脑门上，眉蹙成一团，死死地盯着你，一副不把问题论清楚绝不罢休的样子”。
有一篇报道讲到任志强，说他1/3的时间用在了参加论坛、撰写文章、在各地组织商会活动，为此他一年坐160多趟飞机。采访他的记者说，采访中有一半的问题是讨论国家政策，在很多公开场合，同行们总是期待着他对政府的批判。任志强曾任全国工商联住宅产业商会轮值主席，他的这种经历、他的企业在业内的地位以及�