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关键问题是政府没钱。一份历史资料显示，1985年，政府要搞“七通一平”（土地前期开发）的费用很大，深圳市政府向银行举债6。5亿，每年要还利息5000万人民币左右。而土地使用费收入最高的年份1985年，大概也只有1200万，还利息都不够。当时罗湖区和上步区这一片的开发区已基本建成，眼看还款期到了。市政府既要还付利息，又要开发新区，到哪里去弄钱？必须有新的办法。
穷则思变。
1986年3月，深圳市领导邀请一批香港人士前来考察，并请他们帮助引进外资建设深圳并发表高见。席间，一位香港知名人士就资金问题发表讲话时就笑道：“这（指土地）不是钱吗？你们老祖宗马克思都承认土地就是财富。”一语道破了“天机”。
沿着这条思路，深圳开始了革命性的改革探索。1986年4月，深圳市委、市政府从各单位抽调人员组成的调研组正式成立，其课题就是“如何推进土地使用制度改革，能不能拍卖土地”？
调研组首先开始了在市内的调研，期间深圳市专门邀请了香港著名经济学家、时任香港大学经济系主任的张五常教授来作了一次报告。报告中，张五常对深圳当时采取的行政划拨和浪费土地资源的状况深感痛惜：“深圳已经开发的土地如果以每平方米5元出售，每年可得到2个亿；如果每平方米50港元，便得到20个亿。而香港目前的地价是以每平方米万元港币计算的！”
语出惊人的经济学家再次启发了深圳。
1986年7月，调研组提交的《深圳经济特区土地管理体制改革方案》中写道：“所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投。各搞一个试点，先易后难。”
1986年11月17日，由当时的主管副市长带队，以市委政策研究室和市政府基建办为主共同组织的深圳市房地产改革赴港考察团在新华社香港分社的大力协助下，开始赴港考察。在为期十天的考察中，考察团先后拜访了当时的港英当局的各相关部门；与各界专业人士进行了座谈；观摩了一次大型的官地拍卖会；现场考察了香港的诸多房地产项目……深圳考察团的到来也引起了港方的高度关注，当时的香港四大华资地产公司之一的一家企业专门派人到考察团驻地介绍香港房地产业情况；一家中资公司的总经理和两名副总经理热情地邀请考察团参观该公司，并对深圳的改革提出了中肯的建议；以仲量行高级合伙人梁振英为代表的一批港方专业人士，前后用了三个整天的时间，免费给代表团介绍情况，带领考察团现场参观并现场讲评香港的官地拍卖，与代表团一道研讨深圳的土地使用制度改革问题……赴港考察在给代表团带来“震惊”之余，更多的是收获。1986年12月28日，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》的调研报告交到了市领导的手中。
翻阅这份如今已发黄的报告令人有诸多感慨。报告中写道：“香港政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地。把全港土地收归政府。在全面规划和初步开发的基础上，采取高地价政策。通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。在高峰年代的1980—1981年度的卖地收入占当年总收入的37％。进入80年代也平均达到17％。更为重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的31。6％）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的70％以上）和香港整体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。”
此后，改革方案按预定计划顺利推进。
自新中国成立以来，我国的土地一直实行公有制，即国家和农村集体所有制。除国家因建设需要征用农村集体土地须支付征地补偿费外，土地使用者均为无偿无限期使用土地。深圳在“外引内联”的巨大需求和压力下，亟待破解城市基本建设资金匮乏这个最基本也是最紧迫的难题。正是建设资金不足这一根本性约束，逼出了深圳的“拓荒牛”们向土地要资金，从最初的以合作开发土地的形式向外商收取费用、到收取土地使用费……
几乎是与深圳同步，上海也在探讨土地批租的政策以及第一块土地出让试点的过程之中。
土地使用制度是强国富民安天下的大事，是政府对城市进行有效管理的手段，是城市规划实施的根本保证。进行土地有偿转让试点是全国各城市面对的问题。曾担任上海市土地管理局第一任局长的蒋如高说，国家要改革开放，城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题。资金从哪里来？很多外国朋友向我们建议，说城市的土地非常值钱，而我们搞建设不是利用土地而是借债，说我们是“捧着金饭碗讨饭”。
在这种情况下，中央提出要把城市土地利用起来。当时国务院副总理田纪云转告上海市委书记芮杏文，要上海试点。1986年6月11日，市委常委首次听取市房屋、土地两局汇报，讨论了这个问题。蒋如高当时汇报的题目是“关于土地开发经营问题”，还没有用批租的概念。
1986年9月，上海市政府组织房地产考察团赴香港考察。时任上海市委常委、市委秘书长的曾庆红是顾问，时任上海市政府副秘书长兼浦东开发办公室主任的夏克强是团长，成员来自规划、土地、计委、社科院等部门。当时不以政府的名义，而是以学术团体的名义考察。蒋如高回忆说，考察回来后，首先是起草土地使用有关办法，并经新华社香港分社在香港征集各方意见。我们聘请了七名香港顾问，包括测量师、律师、建筑师、企业家等。其中最主要的是香港仲量行主席梁振英先生。他帮我们具体策划、研究办法、翻译标书等，整个“使用办法”前后经过八次大的修改。成稿前，市有关部门领导坐镇深圳，把香港各方面代表人士逐一请过来听取意见，真是花费了各方大量心血。
为什么借鉴香港的土地管理模式？蒋如高解释道，因为香港的模式容易采用。当时港英政府的土地制度是所有权归英王，而使用权可以有年限的出让，并且土地的使用受到明确的限制和严格的管理。而我们的土地所有权也是归国家所有，不能转让、不能出卖。当时国有企业已经把所有权与经营权分离。对照这个意思，土地也可以把所有权与使用权分离。参照香港的模式，就是所有权仍归国家所有，使用权可以按不同的年期和具体的用地条件，实行有偿使用或有偿出让。这是一个基本的体制上的参考。另外，当时香港是世界上比较活跃的城市，全世界的投资者对香港的制度很熟悉，参照香港的制度，不用做过多的宣传与解释，就能吸引全世界的投资者。
进行土地管理方面的体制改革，是一项前所未有的工作，上海市领导对此十分重视。经过一年认真细致的研究，1987年11月29日，《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”出台。这个政策是经过当时的国务院四位副总理的圈阅和上海市市长江泽民的批准才发布的，是法律层面的突破，在当时影响极大。
当然，上海首先进行土地批租毕竟是个新鲜事物，也引起了争议，焦点集中在土地批租和新中国成立前的“租界”有什么不同？是否会出现新的“治外法权”？这主要还是一个思想认识的问题，市委领导要求做好解释。“租界”是把中国的主权出卖了，而土地批租是要投资者接受我们国家的法律和管理，只享有使用权，到期土地仍由国家收回。为了做好社会宣传，有关方面还精心组织了数篇宣传文章在《解放日报》上发表。当时还请来梁振英先生给上海的干部讲课。就这样，社会各界一点点地对土地批租有了了解和熟悉，质疑之声渐渐消失了。
1986年
● 1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室，落实邓小平同志提出的出售公房、调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想。
● 2月，城乡建设环境保护部发布《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展新中国成立以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。
● 6月，全国人大通过《中华人民共和国土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。
● 8月，深圳特区涉外房屋的房产证、产权转移登记手续改由市房地产管理局办理。
● 10月，《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》颁布，对外商投资企业收取土地使用费，这是上海市第一次对土地进行有偿使用。
● 10月，深圳华侨城建设全面动工。4。8平方公里的土地上将崛起世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等一批深圳“名片”，开创旅游地产的新模式。
1987深圳拍地烟台房改
如此严肃的南方如此美好的体制
像一首纯诗
水和土，是博大简洁的意象
保存了每个劳动者朴素的歌声
——陈朝华《南方水土》
“当晚敲定，半夜就干”这是1987年广东人挂在嘴边的一句话。
但这又谈何容易？或如《共产党宣言》中所说的那样： 一切固定的、古老的、素被尊称的观点正在瓦解，而新的一切该是什么样子又无人知道。
不过，中国确实发生着更为激烈和深远的社会变化。天南海北的男女老少到了广州，无论干部还是“倒爷”，无论因公还是因私，大都想方设法挤出时间跑去花园酒店、白天鹅宾馆大饱眼福。大家列队而入，能看的地方一个也不放过，眼中全是惊讶的目光，嘴里全是由衷的赞叹。仅仅敞开大门任人参观这一项，就已足够让人大开眼界。而这一切，显然都是殖民地加资本主义的香港带给我们的。
1987年10月，中国共产党第十三次全国代表大会阐述了社会主义初级阶段理论，提出了党在社会主义初级阶段“一个中心、两个基本点”的基本路线，制定了到21世纪中叶分三步走、实现现代化的发展战略。十三大报告特别强调要加快建立和培育社会主义市场体系，指出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”这是我国社会主义经济发展史上第一次明确提出了建立房地产市场的概念，确立了房地产市场的地位和作用，为推动我国房地产业的发展奠定了理论基础。
让我们把目光再次投向深圳。
每个“伟大”诞生前都要经历阵痛，“中国土地第一拍”也毫不例外。虽然1987年4月国务院就提出了“土地使用权可以有偿转让”的意见，但深圳开始试点协议和招标出让土地使用权的消息不胫而走之后，外界还是议论纷纷。如何说服人们，如何让自己更加“理直气壮”地迎接“革命”的顺利诞生，深圳人“忐忑不安”。
1987年5月，在正式的改革方案出台之前，《深圳经济特区土地管理体制改革方案》论证会在西湖宾馆召开。国家土地管理局、广东省国土厅、一些兄弟城市的土地局有关�