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“中英关于香港问题的谈判前期，即1982—1984年。当时我就对自己说，1997年我一定要留在香港。因为我在国外念过书，我自己是吃过苦头的。有些外国人是看不起中国人的。60年代的中国不像今天这样，今天中国人到外国去，人们都会说中国是一个很强的国家了。可那时还不是。”
“但是留在香港，仍然不知道内地到底改革得怎么样，开放得怎么样了，因为那段时间很多人都没有信心，完全不知道是怎么一回事。于是在1985年，我对自己说，我要到内地去投资，我要去亲身体会。很多人觉得，这个人疯了，我们都准备移民，要走掉，他反而要到内地去投资。但我不是风吹哪边就倒哪边，我有自己的看法，有自己的目标。既然我已经决定了要留在香港，那我就一定要去充分了解内地到底是什么样。”
罗康瑞很自豪：“在香港地产界，我们不是最大的公司，但我们却是上升得最快的一家公司，因为我们比其他人早走了一步。”
从1985—1994年近十年间，由于当时内地的社会发展以及经济环境都未成熟，瑞安集团并没有开展大规模投资。到了90年代，经过研究和总结投资经验，并了解了上海市未来发展的愿景与规划，瑞安决定扎根上海，捕捉商机，谋求长远发展。
瑞安在中国的发展步伐，与政府住房改革息息相关。1991年，政府允许个人在市场购买房子。1992年，原属政府的房子也可以由私人购买。罗康瑞开始在香港频频套现，将资金调入内地。1998年，政府取消住房分配制度，次年，瑞安首个大型住宅项目“瑞虹新城”第一期公开发售。1999年，银行按揭贷款年限由13年改为30年。2000年，政府部门正式取消外销房、内销房的分别。瑞安亦因应形势分期售楼。
罗康瑞自己投资的方针策略和其他房地产开发商不太一样，“新天地”的房产只租不卖，但与其一湖之隔的住宅小区“翠湖天地”第一期很快就全部卖光了。原因是，瑞安总是先营造好环境，然后再进行房屋开发。像“新天地”旁边的这个湖，就是瑞安先在小区内挖凿的一个人工湖，并进行了绿化。罗康瑞一脸豪气地说，我们的平均房价是上海最高的。
如今，“新天地”成为上海的又一个坐标，“新天地”模式也成了中国老城区改造的一个典范。但当时，罗康瑞决定投入巨资保留卢湾区的这一片3万多平方米的石库门建筑时，人们都认为这个香港商人有点傻。
他花了3000万元人民币请来美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所，并请同济大学建筑设计院为顾问，因为“美国人没有包袱”。为了“整旧如旧”，罗康瑞花了大价钱，最后统计出来的情况是，“新天地”每平方米的造价达到了2万元。而为动迁这一地块上近2300户、逾8000名居民，瑞安又耗资超过6亿元人民币。
罗康瑞的想法成为现实，石库门从私人化走向了公众享受。如今的“新天地”已经有逾百家知名品牌的店铺。“每个人都能从中找到一点自己喜欢的东西”。
瑞安目前在上海、重庆、武汉及杭州共开发有六个项目，其总建筑面积、公共设施及空间共达820万平方米。
2002年11月底，香港瑞安集团董事长罗康瑞当选全国工商联副主席，2003年，他被列入胡润中国百富榜“中国房地产影响力人物五十强”第七位。
有道是，“月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁”。1985年，中国的空气中刚刚散发出市场经济的潮湿气味，但并非每一个人在这个年份都福星高照，志得意满。日后被称为“大炮”的房地产大腕任志强，进入华远还不到15个月，就遭遇了一生中至今为止最大的变故。
任志强参与了西单的改造工程，他只是西城区华远公司建设部经理，负责公司的基本建设工作。刚刚开始与土地、房产打交道的任志强，并没有意识到计划体制中呆板、机械的东西，工作中仍然弥漫着无处不在的干预力量。
事情发生在1985年9月30日，阴历八月十五，正好是中秋节。在这个合家团圆的好日子，任志强被以“贪污罪”送进了西城区看守所。事情的起因，是华远公司向上级汇报发放奖金，而上级核查时引发了“贪污事件”。在工资就像条形码一样整齐呆板的年代，发放奖金是一件颇为敏感的事情，问题出在虽然在领取的单据上所有的人都签了名，但每个人领了多少数额却没有标明，这成为任志强获罪的直接原因。“事实上一直到我出狱，这件事如何定性都在争议，因为我是执行公司决议，不是个人行为。”他自始至终拒不认过，与此案有关的人无不见识了任志强执拗、倔强的性格。
在看守所一年多的时间里，他能看到的只有发给每个被关押者的两本书《法学概论》（上、下册），“连同刑法，我当时几乎快背下来了”。每当有新的犯人被关进来时，他听着对方的情况，已可脱口而出这个人适合的条款：“他，139。他，142。”因为他熟知法律条款，他总是古道热肠地帮助别的犯人，分析罪罚的轻重，并且帮助他们向上申诉。他用自己在监狱现学的这些法律知识，当起了业余律师，先后为五个人写了诉状。任志强与法学的缘分就是从这时开始的，后来他在中国人民大学法学院系统地学完了《民商法学》。
贪污犯、盗窃犯、政治犯共居一室，在这样的环境中，任志强度过了一年零两个月，最终认定无罪，走出了宣武区半步桥北京看守所的K字楼。他对前来接他的总经理说：“我今后还是跟着共产党走，娘打孩子是应该的。”
这是一个永远拧巴着眉头、面部肌肉筋骨分明、态度永远桀骜不驯的人，任志强的话中，已经开始初步展示那众所周知的拧劲了。
许多年以后，任志强回忆起这段经历，说过一段非常精彩的话：“如果单为讲故事，这一年多的特殊生活就可以说上好几天了，最重要的是当一个人能从监狱生活中无罪释放之后，就绝不会再给检察院第二次这种能找出把柄把我关进去的机会了，遵纪守法的警钟会天天响起，这也许也是一个人难得的教育。”
有人说没进过牢房的男人是不完整的，从这个角度看，房地产大腕中，怕是任志强最早实现完整。
1996年华远与华润合资之后，借壳于香港上市。但就在即将正式挂牌的前一天，香港的八大主要媒体和香港的联交所同时接到了一封匿名信。信中主要的内容就是举报任志强曾于1985年入狱，是一名罪犯。此匿名信引起了一场风波，差一点成了公司上市路上的拦路虎。这是后话，在此不表。
在任志强出狱之后一年，也就是1987年，北京出台了《房地产开发管理办法》。这意味着他重新步入职业生涯时，将趟进滚滚洪流之中。
在过去的20多年中，华远名下的房地产开发面积超过1100万平方米。在与华润置地剥离之后的第二次创业，至目前开发量也达到了70万平方米。任志强也从一名基建管理干部转型为风云一时的地产人物。
1985年，我国在近70万人群中展开了新中国成立以来规模最大的城镇房屋抽样普查。调查结果表明，我国28个省、自治区、直辖市的城镇普查范围内共有房屋建筑面积46。76亿平方米，全国城镇居民人均居住面积6。36平方米。这次普查基本查清了我国城镇房屋状况和居民居住水平，为各级政府安排城镇建设、推行住宅商品化和改革住房制度提供了可靠的依据。
这是我国进行的第一次全国城镇房屋普查，人均居住面积就是这次普查时由建设部和国家统计局共同设计的一个指标体系。当时，只计算卧室面积，这有历史原因的，主要是新中国成立初期我国新建住房大多没有客厅，进门就是卧室，甚至厨房、卫生间也是公用的。过去一些筒子楼，没有厨房与合用厨房的占37％；没有厕所与合用厕所的占77％，但目前的住宅至少规划了卧室、客厅、厨房、卫生间、走廊、阳台六个空间。
多年之后，原建设部副部长、时任中国房地产业协会会长的杨慎指出，“人均居住面积”算法不科学。我国亟待改变的是行业管理和游戏规则，是同国际惯例相悖的统计指标体系。他说，我国用“人均居住面积”来反映群众住房水平，而这一指标很不科学，因为它把居住面积规定为仅指卧室面积，因而人均居住面积也就成了人均卧室面积。这就是2000年底我国城市人均住房水平仅为10。3平方米的原因。
“20世纪80年代新建的住宅就不同了。不但成套率提高，而且很多是‘三大一小’的大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。这时如果只计算卧室面积，客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台、过道的面积都不算，这不成了笑话吗？”
首先是不能正确地进行国际比较，杨慎说。有一年他赴加拿大参加一个国际性的会议，当时国外有媒体报道： 中国住房条件有了很大改善，人均居住面积达到7。8平方米……他为这一数字感到尴尬。“因为当时加拿大的人均住房已达到60平方米，农村达到80平方米，他们使用的是国际通用的人均建筑面积。在这些不知情的外国人眼里，还以为中国人都是住在鸽子笼里呢。”这一错误统计方法给中国在国际上的声誉蒙上阴影。
杨慎认为，这种不科学的统计方法还容易误导市场，使人们对房地产开发盲目乐观。由于统计数字显示我国人均居住面积少得可怜，离小康水平距离尚远，与发达国家更无法相比，很容易使行业主管部门及开发商都不约而同地认为： 我国未来的房地产开发需求空间巨大。2000年人均居住面积仅为10。3平方米，房地产是最热门的行业，致使许多企业纷纷投身于房地产开发，很容易导致宏观决策失误。
杨慎分析说，旧体制下盖房子，投资主体是国家，建设部负责盖房子但不管投资，那时为了给老百姓多盖点房子，在反映群众居住状况的时候往往把住房困难的情况说得严重些，目的是好向上边要钱，多争取点儿投资，这可能也是使用“人均居住面积”指标的原因之一。
不管什么原因，这种计算方法不科学、不准确是毋庸置疑的。为此，杨慎多次向有关部门阐述他的观点，并在《人民日报》发表对记者的谈话。值得庆幸的是，国家计委在“十五”计划中正式将“人均居住面积”改为“人均建筑面积”，这才没有把这一错误概念带入21世纪。
1985年，房地产作为一个独立的产业部门，首次进入了中国国民经济体系。
在1978年之前的20多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。改革开放后，随着住房制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化。1985年4月5日，国务院同意并转发了国家统计局《关于建立第三产业统计的报告》，该《报告》把房地产业列为第三产业第二步类中第一个产业部门。
同年9月23日，党的十二大通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第七个五年计划的建议》，创造性地提出了“使建筑业成为我国国民经济的支柱产业”的方针。
以党的十二大为标志，住宅商品化成为我国城市住宅改革的发展方�